Allos, Iguatemi e Multiplan: como analistas viram o 3T para setor de shoppings na B3

O terceiro trimestre deste ano trouxe sinais de recuperação para o setor de shoppings no Brasil, com crescimento tanto em vendas quanto no aluguel por metro quadrado. Essa foi a principal conclusão do relatório trimestral do Goldman Sachs, que analisou o desempenho de mais de 80 shoppings pertencentes às empresas sob sua cobertura. A análise detalhada destacou a Multiplan (MULT3) como líder no aumento de aluguéis, enquanto Iguatemi (IGTI11) e Allos (ALOS3) também apresentaram melhorias em relação ao trimestre anterior.

Na mesma linha, o BTG Pactual aponta que as tendências observadas ao longo do ano se mantiveram, com destaque para o aumento das vendas e aluguéis em shoppings, e uma demanda aquecida por galpões logísticos.

O relatório do Goldman classifica os shoppings brasileiros em quatro categorias: AAA, A, B e C, com base em fatores como localização, poder de precificação e histórico de desempenho. Segundo o banco, os shoppings classificados como AAA — incluindo o Barra Shopping e o Morumbi Shopping, da Multiplan, e os Iguatemi São Paulo e JK Iguatemi, da Iguatemi — são exemplos de Trophy Malls.

Esses empreendimentos, localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, apresentam aluguéis cinco vezes maiores que os da categoria B e uma taxa de crescimento real superior à inflação, reforçando sua posição dominante no mercado.

Os shoppings da categoria A, considerados dominantes em regiões menores ou capitais estaduais, também possuem um bom potencial de precificação. Já os shoppings das categorias B e C enfrentam mais dificuldades, com menor tráfego de consumidores e desafios para acompanhar a inflação no crescimento dos aluguéis.

Segundo o banco, a Multiplan demonstrou crescimento de 10% no aluguel por metro quadrado em relação às vendas, revertendo a queda de 1,6% registrada no segundo trimestre. Entre os 20 shoppings da empresa, 14 apresentaram aumentos no aluguel, com destaque para ativos do segmento AAA, que tiveram crescimento de 4,7% no aluguel, frente a uma queda de -3,5% no trimestre anterior.

A projeção de receita de aluguel para 2024-2026, de acordo com os analistas, subiu 1%, impulsionada por uma revisão no Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM), que passou de 3,5% para 5,4% para 2024, segundo estimativas do Banco Central.

As vendas na mesma loja (SSS, na sigla em inglês) cresceram entre 6% e 9% em relação ao mesmo período do ano anterior, de acordo com o BTG. Os analistas dizem que o crescimento permitiu uma redução no custo de ocupação dos lojistas, criando espaço para novos aumentos nos aluguéis em 2025. É por isso que os estrategistas do BTG acreditam que a inflação em alta, combinada com o desempenho positivo das vendas no varejo, deve permitir às empresas repassar a inflação para os aluguéis, enquanto ainda capturam ganhos reais.

Nesse sentido, o Goldman observa que a Multiplan registrou o maior crescimento em vendas por metro quadrado entre suas concorrentes, com um aumento de 10,9%. Isso levou a uma redução no aluguel como percentual das vendas, caindo 64 pontos-base para 8,2%.

Além disso, a consistência na margem de NOI (Lucro Operacional Líquido) de 92% nos últimos trimestres foi considerada um indicador de eficiência. Com isso, o Goldman ajustou para cima suas estimativas de lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) e FFO (Funds from Operations) por ação para 2025. O preço-alvo das ações também foi elevado em 6%, refletindo a redução no número de ações em circulação após recompra pelo Ontario Teachers Pension Plan (OTPP).

Perspectivas positivas

Embora tenha mostrado uma leve recuperação, os analistas entenderam que o Iguatemi apresentou o aumento mais modesto no aluguel, de 1,3% em relação ao ano anterior. O desempenho foi impactado principalmente pelo Iguatemi São Paulo, responsável por 20% da receita operacional líquida (NOI, na sigla em inglês) da empresa, que registrou uma queda de -4% no aluguel por metro quadrado em comparação ao trimestre anterior. A administração atribuiu esse resultado a fatores temporários.

Apesar disso, as perspectivas para 2025 permanecem positivas, conforme o Goldman, com a empresa bem posicionada para capturar o crescimento no setor, especialmente após ajustes estratégicos.

Resultados futuros pressionados

A Allos (ALOS3) também apresentou crescimento no aluguel por metro quadrado, com alta de 2,2% em relação ao ano passado. No entanto, os estrategistas notaram que a empresa enfrenta desafios devido ao aumento do custo da dívida.

Apesar de ter reportado despesas operacionais melhores do que o esperado no trimestre (R$ 64 milhões contra R$ 67 milhões projetados), as estimativas de lucro por ação (FFO) foram reduzidas em 4% para 2025 e 6% para 2026.

O Goldman Sachs revisou para baixo o preço-alvo da Allos, com uma redução de 3%, devido ao aumento nos rendimentos nominais e reais de 10 anos no Brasil. O banco tem recomendação de compra para Iguatemi, com preço-alvo de R$ 28, e para Multiplan, com preço-alvo de R$ 31; para Allos, a recomendação é neutra, com preço-alvo de R$ 28.

Setor aquecido

O BTG afirma que o setor de logística no Brasil permanece aquecido, com forte demanda por galpões industriais e taxas de vacância baixas. Esse cenário, segundo o banco, favorece o aumento de aluguéis e a expansão de Áreas Brutas Locáveis (ABL), o que deve continuar a impulsionar os resultados das empresas do setor.

Embora o e-commerce ainda seja um dos principais motores da demanda por galpões, o relatório destaca que outros segmentos também contribuem para a absorção de novos espaços, consolidando o setor como um dos mais invulneráveis no mercado imobiliário.

Em contrapartida, os analistas afirmam que as altas taxas de vacância permanecem um obstáculo para os escritórios corporativos, pressionando os preços de aluguéis e dificultando a recuperação do setor. Essa dinâmica, conforme eles, é por conta de mudanças estruturais no mercado, como o aumento do trabalho remoto e a busca por soluções imobiliárias mais flexíveis.

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