FIIs de tijolo ou de papel: onde investir com a Selic em 12,25%?

O novo ajuste dos juros para 12,25% ao ano aumenta a pressão sobre os fundos imobiliários. O Ifix, que já acumula mais de 5% de queda em dois meses e perdeu o patamar dos 3.000 pontos recentemente, deve ser ainda mais penalizado no curto prazo. Os especialistas, no entanto, veem o copo meio cheio para a classe de ativos. 

As sucessivas perdas fizeram com que muitos FIIs atingissem um valor de cota muito abaixo de seus valores patrimoniais, apresentando “descontos” no preço negociado em Bolsa. Ricardo Raoul, diretor-geral da Paladin no Brasil, estima que esses “descontos” podem chegar a mais de 35% em alguns fundos de tijolos. 

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Essa situação, entretanto, “não tem relação com a rentabilidade destes fundos, que continua bastante atrativa”, segundo Raoul. Analistas que acompanham o setor asseguram que os fundamentos da maior parte dos ativos continuam sólidos, com nível alto de absorção, baixa taxa de vacância, reajuste de alugueis e valorização do metro quadrado. 

Ainda assim, para o curto prazo, a volatilidade do Ifix deve continuar alta, com a possibilidade de novas ondas de desvalorizações. 

“O cenário econômico que o Brasil vem construindo para os próximos anos não é animador, mas não acho que seja o caso de sair vendendo cotas de fundos de qualidade e com boas perspectivas a qualquer preço, apenas por conta disso”, diz Marx Gonçalves, analista e sócio da Nord Research. 

Para os fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa atrelados a juros, as perspectivas são mais positivas. A maior parte das carteiras desses fundos é atrelada a dívidas imobiliárias corrigidas por uma porcentagem do CDI ou CDI + spread fixo, logo, os rendimentos mensais tendem a aumentar em linha com o ajuste da Selic.

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O risco para esses ativos é de um evento de crédito, em que a empresa emissora da dívida não cumpra com suas obrigações. Mas este não é um risco latente, segundo Laércio Boaventura, diretor de investimentos da Vectis Gestão. “O mercado imobiliário está pujante em todo o país e boa parte da indústria trabalha com garantias reais, de alta qualidade, mitigando riscos potenciais de inadimplência.” 

Tijolo ou papel? 

Boaventura defende que o “desconto” nos preços dos fundos de tijolos negociados em Bolsa está tão alto que o rendimento desses ativos já se assemelha aos retornos dos fundos de papel, “mesmo pagando apenas rendimentos atrelados a alugueis”.

Porém, no curto e médio prazo, o CIO da Vectis acredita que a maior rentabilidade deve se concentrar nos fundos de papel. 

“Os fundos com títulos indexados ao IPCA devem pagar maiores dividendos no curtíssimo prazo, já que repassam a inflação com atraso de 2 meses, na média. Se os juros estão subindo para conter a inflação, é porque a inflação está alta e esses fundos pagarão bons dividendos até que comece a recuar”, diz. 

Já os FIIs com maior exposição ao CDI seguem o mesmo princípio, porém repassando mensalmente os ganhos com juros. 

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Não subestime o “mundo real”   

Para quem vislumbra um horizonte maior de investimento e tem apetite ao risco, Raoul sinaliza que a oportunidade real dos fundos imobiliários está nos ativos de tijolos. 

“Além do dividend yield atrativo, o investidor também deve se beneficiar do ganho de capital, uma vez que o ciclo de aperto se encerre e o valor das cotas volte ao patamar original com grande apreciação”, diz. 

Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, destaca que o fundo imobiliário é um híbrido entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário convencional. “As coisas vão continuar acontecendo na economia real independentemente da oscilação na Bolsa”, diz. 

Transações de compra e venda de imóveis no “mundo real” têm  sido feitas a valores superiores ao valor do metro quadrado precificado nos FIIs negociados na Bolsa. Renovações de contratos de lajes corporativas na Faria Lima, em São Paulo, têm sido realizadas com reajuste superior a 20% da inflação. A taxa de ocupação das lojas dos shoppings vem se mantendo acima de 95%,  maior patamar desde 2019. 

“No longo prazo, todos os segmentos, mas em especial os fundos de tijolo, representam uma oportunidade de diversificação das carteiras. Eles oferecem geração constante e pouco volátil de renda mensal passiva, além de proteção patrimonial contra a inflação”, diz Boaventura.

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