Ainda vale a pena investir em fundos imobiliários com taxa Selic em 13,25%?

Por trás de toda a volatilidade das negociações em Bolsa, os fundos imobiliários escondem oportunidades de ganho de capital futuro e dividendos no presente. É isso o que afirmam os especialistas, mesmo após o novo ajuste dos juros para 13,25% ao ano, promovido pelo Banco Central na última quarta-feira (29). 

O Ifix, só neste primeiro mês, já perdeu mais de 4% e voltou a cair abaixo dos 3.000 pontos, depois de uma pequena recuperação em dezembro. Isabela de Almeida, analista da Rio Bravo Investimentos, afirma que, mesmo neste cenário, o dividend yield médio do índice de fundos imobiliários é de 12,5% anual – pouco acima do valor da Selic antes do último ajuste. 

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“O mercado imobiliário tem apresentado bons números. Nos segmentos de lajes corporativas e logística, por exemplo, houve uma queda na taxa de vacância, absorção líquida positiva e um aumento do preço de locação de diversos imóveis em regiões primárias”, diz Almeida. 

Mesmo com os fundamentos em dia, as cotas dos FIIs estão negociando no mercado secundário com mais de 20% de desconto em relação ao valor patrimonial. Os “fundos de tijolos”, que investem em imóveis físicos, chegam a apresentar descontos maiores, de 25%. 

Trata-se do maior nível de desconto dos últimos seis anos, de acordo com a Rio Bravo Investimentos, ultrapassando os valores de março de 2020, quando o mercado teve uma forte queda devido ao lockdown da Covid-19.

Caso a caso 

O cenário pode não ser desastroso como sugere o desempenho do Ifix, mas também não é um mar de rosas. O planejador financeiro Jeff Patzlaff explica que a elevação da Selic impacta a economia real como um todo, de modo que o custo de crédito mais alto reduz o dinheiro disponível para negociação de imóveis, seja para compra e venda ou para renovação de aluguel. 

Para mitigar esses riscos, a recomendação dos especialistas é analisar cada fundo individualmente, considerando a gestão e o fluxo de caixa. “Fundos que investem em imóveis de alta qualidade, com contratos de locação atípicos [aqueles de duração mais longa] e inquilinos sólidos, tendem a apresentar maior resiliência em cenários de juros altos”, diz Patzlaff.

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Os segmentos de logística e lajes corporativas são destacados como as melhores oportunidades para o longo prazo, enquanto shoppings e renda urbana devem ter mais dificuldades nos próximos meses. Fundos de fundos (FoFs) e híbridos também aparecem nas carteiras recomendadas, mas exigem seleção cuidadosa com análise dos ativos físicos e dos títulos. 

Os “fundos de papel”, que investem em títulos de dívida imobiliária, também desempenham melhor no cenário desafiador de juros e inflação altas. Com o aumento recente da Selic e a perspectiva de mais elevações nos próximos meses, Almeida diz que os dividendos pagos também tendem a subir. 

Mas a seletividade também se aplica nesses casos. “É importante olhar para fundos high grade e mid grade, com devedores de primeira linha e sólidas garantias imobiliárias”, diz a analista da Rio Bravo.

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