O Conselho Curador do FGTS aprovou na terça-feira (15) a criação da faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, batizada de MCMV Classe Média, já que contempla famílias com renda até R$ 12 mil e imóveis até R$ 500 mil.
A nova modalidade terá juros de 10% ao ano e contará com R$ 15 bilhões de funding (financiamento) do FGTS e mais R$ 15 bilhões de recursos próprios (poupança e LCI) das instituições financeiras – aporte que deverá ser capitaneado pela Caixa Econômica Federal, segundo anúncio recente do próprio presidente do banco.
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Conforme destaca a XP Investimentos, o governo agora prepara uma portaria com regulamentações adicionais, para definir, por exemplo, os porcentuais máximos de financiamento para imóveis novos e usados no âmbito da nova linha. Discussões preliminares apontam para um limite de até 80% para novos empreendimentos. Já os usados deverão seguir a mesma regra da faixa 3, ou seja: até 70% no Nordeste, Norte e Centro-Oeste e até 50% no Sul e Sudeste. Os percentuais ainda estão sendo calibrados, mas já está claro que o foco será nos imóveis novos, com o objetivo de fomentar a construção civil.
A equipe de economistas da XP avalia, de forma preliminar, que essa mudança no MCMV deverá aumentar o crescimento da Formação Bruta de Capital Fixo (investimento em ativos fixos) em 0,4 ponto percentual (p.p.) em 2025 e 0,6 p.p. em 2026. Esses cálculos pressupõem que 75% dos recursos adicionais ao programa (~R$ 30 bilhões) serão alocados para a construção de novas propriedades. Além disso, as estimativas consideram que 40% do impacto ocorrerá em 2025, com os 60% restantes afetando a atividade econômica em 2026. Dessa forma, o novo formato do MCMV deverá aumentar o crescimento total do PIB em cerca de 0,10 p.p. este ano e 0,15 p.p. no próximo ano.
Já a equipe de analistas de ações da XP aponta que os termos aprovados são muito semelhantes aos que discutiram anteriormente e estão em linha com as expectativas do mercado.
Em termos de impacto, continua a ver a Cury (CURY3) e a Direcional (DIRR3) como as mais beneficiadas pela expansão do Faixa 3 e pela criação do Faixa 4, especialmente agora com um limite mais claro para unidades usadas no novo grupo. Também acredita que a Tenda (TEND3) deve ser a mais beneficiada pelo aumento dos preços máximos para cidades com menos de 100 mil habitantes, devido às suas operações em cidades menores com a Alea.
Na visão do Bradesco BBI, a nova distribuição dos grupos do MCMV deve beneficiar todas as empresas expostas ao programa, com um efeito inicial do anúncio sendo um aumento na velocidade de vendas e, gradativamente, preços de venda mais altos.
“Considerando o Grupo 4, a aprovação pelo FGTS apenas oficializa o que já esperávamos”, aponta o banco. As famílias que agora se qualificam para o Grupo 4 vêm sofrendo com o aumento das taxas de financiamento imobiliário, portanto, devemos observar uma forte demanda devido às taxas de financiamento mais baixas, e a mudança do plano de pagamento “Price” (parcelas fixas) para o “SAC” (amortização constante) reduz as parcelas iniciais, beneficiando a elegibilidade das famílias.
Por outro lado, destaca que o financiamento no Grupo 4 é para unidades novas e usadas, mas no caso de unidades usadas, as condições devem ser semelhantes às atuais do Grupo 3 (50% de entrada, contra 80% de unidades novas), com a entrada sendo de 60% nas regiões Sul e Sudeste para unidades usadas do Grupo 4, o que beneficia marginalmente as unidades novas.
“Por fim, devemos continuar acompanhando as notícias sobre a potencial criação de um conselho curador exclusivo para o Grupo 4, bem como a perspectiva de recorrência do financiamento de R$ 30 bilhões nos próximos anos”, avalia o BBI.
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