O retorno nem sempre observado dos FIIs – que pode superar até o IPCA+ 6,6

O rali das taxas do Tesouro Direto torna a vida de aplicações financeiras bem mais difícil, sinalizou recentemente Artur Wichmann, CIO da XP, em entrevista ao Stock Pickers. No entanto, algumas classes de ativos, como os fundos imobiliários, resistem à forte concorrência e, implicitamente, ainda oferecem retornos superiores aos prêmios dos títulos públicos.

Estimuladas pelo início do ciclo de alta da Selic e das expectativas para a inflação, as taxas do Tesouro Direto dispararam nos últimos dias – atingindo, em alguns papéis, os maiores níveis em 12 meses. É o caso do IPCA+ com vencimento em 2029 que chegou a oferecer um prêmio de 6,76% no início da semana.

O percentual estimula a migração dos investidores da renda variável para as aplicações de renda fixa – consideradas mais seguras e, agora, mais rentáveis. Especialistas, porém, chamam a atenção para o portfólio dos fundos imobiliários, que investem em papéis com rentabilidade até maior do que os títulos públicos atrelados à inflação.

Levantamento do InfoMoney com os FIIs mais expostos ao IPCA mostra que as taxas médias dos títulos presentes na carteira destes fundos – de “papel”, como são conhecidos – podem variar entre 8,1% e 13,31%, além da inflação. Confira os detalhes.

Ticker	Fundo	Remuneração média dos CRIs do fundo (em IPCA + taxa % ao ano)
URPR11	Urca Prime Renda	13,31
ARRI11	Átrio Reit Recebíveis	10,86
VCJR11	Vectis Juros Real	10,50
HCTR11	Hectare	10,50
VGIP11	Valora IP	9,93
CVBI11	VBI CRI	9,70
VRTA11	Fator Veritá	8,92
KNIP11	Kinea IP	8,67
KCRE11	Kinea Creditas	8,60
MCCI11	Mauá Capital	8,10

O que são e como funcionam os fundos de “papel”

Os FIIs de “papel” investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI, especialmente os certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Desta forma, o investidor que compra cotas destes fundos está investindo indiretamente nos papéis presentes no portfólio destas carteiras.

“Eu sei que o IPCA+ do Tesouro Direto é muito atrativo e vai dragar dinheiro dos fundos imobiliários, mas não podemos desconsiderar que uma carteira de FIIs com risco baixo ou médio dá ao investidor hoje, implicitamente, alguma coisa entre inflação mais 8% ou 9%”, diz Marcos Baroni, head de pesquisas em fundos imobiliários da Suno, que considera para o cálculo o prazo médio do portfólio das carteiras.

A rentabilidade citada pelo Professor Baroni pode ser consultada nos relatórios gerenciais de alguns fundos, que disponibilizam até uma tabela de sensibilidade. A ferramenta dimensiona o ganho oferecido pela carteira de CRI de acordo com o valor da cota.

No caso do Kinea Creditas (KCRE11), por exemplo, ao comprar a cota a R$ 9,95, o retorno real da carteira de CRI do fundo é estimada em 8,70%, ou seja, 2,31 pontos percentuais acima da NTNB+ (título do Tesouro) – na data da divulgação do relatório.

Cenário para os FIIs de “Papel”

Mesmo com a elevação da Selic – que tem correlação negativa com os fundos imobiliários –, a XP tem visão otimista para os FIIs de “Papel”, de acordo com relatório assinado por Ygor Altero e Ruan Argenton, analistas da casa.

“O segmento de fundos de papel costuma apresentar dividend yields maiores e maior resiliência diante dos cenários macroeconômicos mais conturbados”, avaliam. “Além disso, cenários de alta da taxa de juros e de inflação pressionada para cima podem impactar positivamente a distribuição de dividendos desses fundos”, finalizam.

Os especialistas lembram que fundos imobiliários são investimentos de renda variável e, por isso, o valor investido e o dividendo distribuído podem oscilar ao longo do tempo.

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