Crise de propriedades comerciais começa a impactar bancos dos EUA, diz Moody’s

Os valores em queda das propriedades comerciais estão impactando os bancos dos EUA, com os credores menores, em particular, aumentando o uso de modificações de empréstimos em seus portfólios de imóveis comerciais.

Um relatório da Moody’s Ratings revelou que o banco típico com menos de US$ 100 bilhões em ativos modificou 0,32% de seus empréstimos em imóveis comerciais (CRE) nos primeiros nove meses do ano. Esse é um grande aumento em relação à primeira metade de 2024, quando a taxa era de cerca de 0,1%.

No entanto, esse percentual é significativamente menor do que o de outros tipos de credores: para bancos de médio porte, a participação foi de 1,93% nos primeiros nove meses, e para os maiores, foi de 0,79%, conforme o relatório. A diferença provavelmente não se deve ao fato de que os credores menores fizeram empréstimos melhores, mas sim porque eles têm sido mais lentos em enfrentar a queda nos preços das propriedades comerciais.

As modificações são geralmente solicitadas por proprietários em dificuldades que buscam adiar pagamentos e obter prazos de extensão de curto prazo em seus empréstimos. O aumento no uso dessas modificações é o mais recente sinal de crescente estresse no crédito de imóveis comerciais, à medida que uma onda de empréstimos está prestes a vencer para refinanciamento.

Grande parte do foco está nos bancos regionais, que são especialmente vulneráveis porque frequentemente aceitaram pagamentos iniciais menores do que seus concorrentes maiores nos anos que antecederam os aumentos das taxas de juros que começaram em 2022. Isso significa que eles têm menos margem de manobra antes de sofrer perdas, após os valores de escritórios e complexos de apartamentos terem caído pelo menos 20% desde o pico.

Ao mesmo tempo, os maiores credores dos EUA, que estão sujeitos a testes de estresse e outras formas de intensa supervisão regulatória, até agora têm reservado mais dinheiro para cobrir empréstimos ruins do que os bancos menores, de acordo com Rebel Cole, professor de finanças da Florida Atlantic University, que também aconselha a Oaktree Capital Management LP.

As preocupações sobre perdas futuras contribuíram para o desempenho inferior das ações dos bancos menores, com o Índice de Bancos Regionais KBW subindo cerca de 17% este ano, em comparação com cerca de 30% para o Índice de Bancos Globais Nasdaq KBW.

Cerca de US$ 500 bilhões em hipotecas de imóveis comerciais vencerão no próximo ano “e uma parte significativa delas vai entrar em default”, disse Cole, da Florida Atlantic University. “Haverá vendas a preços de fogo. Isso vai exercer mais pressão para baixo nos preços dos imóveis comerciais em geral.”

O presidente da Corporação Federal de Seguro de Depósitos, Martin Gruenberg, alertou na quinta-feira que as fraquezas em alguns portfólios de empréstimos no sistema bancário, incluindo escritórios e multifamiliares, continuam a justificar um monitoramento atento.

Os empréstimos para escritórios continuarão a atormentar os REITs hipotecários públicos e a vasta maioria dos bancos por um longo tempo, disse Mike Comparato, presidente da Franklin BSP Realty Trust Inc., a analistas no mês passado.

Esses ativos estão sendo negociados “em níveis que eram simplesmente incompreensíveis há alguns anos. Também estamos ouvindo relatos de credores relutantes em assumir a titularidade de ativos de escritórios para evitar as realidades de marcação a mercado.”

Para agravar a situação para os credores, os cortes nas taxas de juros deste ano pelo Federal Reserve não resultaram em custos de empréstimos de longo prazo mais baixos. Isso torna mais difícil para os proprietários refinanciar suas dívidas em um nível que possa ser coberto pela receita de aluguel.

“Está começando a haver alguma capitulação”, disse Robin Potts, diretor de investimentos da unidade imobiliária do investidor de situações especiais Canyon Partners LLC. “Os mutuários que não estão fazendo pagamentos não podem se estender para sempre.”

© 2024 Bloomberg L.P.

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