Como nossos pais. Imóvel ainda é considerado um bom investimento?

O preço dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo subiu 6,56% em 2024, o maior crescimento desde 2014. A cidade de São Paulo, inclusive, detém o terceiro metro quadrado mais caro do país, no bairro do Itaim Bibi, que gira em torno de R$ 18,3 mil, uma alta de 7,4% em 12 meses, como mostrou um levantamento feito pela FipeZap divulgados nessa semana.

Com tanta valorização, será que comprar um imóvel está ficando mais caro do que no tempo de nossos pais? Os números do próprio Índice FipeZap indicam que o valor dos imóveis nos últimos 40 anos subiu efetivamente 22,73%. Essa conta retira os efeitos da hiperinflação que o Brasil viveu no período até 1994, quando o Plano Real foi implantado.

Assim, os dados dos últimos 43 anos analisados pelo FipeZap, que vão de 1979 até 2023, mostram que os imóveis valorizaram por ano, em média, apenas 0,47%. O que pode surpreender ainda mais é que, de 2015 até 2023, os preços dos imóveis vem ficando abaixo da inflação, o que significa que, na prática, eles desvalorizaram.

Mesmo assim o brasileiro continua com sua crença de que imóveis são bons investimentos e alguns locais até confirmam isso.

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Basta ver o preço do metro quadrado mais caro do Brasil, na cidade de Balneário Camboriú, custando em média R$ 13,9 mil, um crescimento de 8,50% em 12 meses. Na média total, das 56 cidades monitoradas pelo Índice FipeZap de Venda Residencial, ficou em R$ 9,3 mil por metro quadrado em 2024, com uma valorização acumulada de 7,73%.

Esta foi a maior variação anual desde 2013, quando os preços dos imóveis subiram, em média, 13,74%. O resultado superou a variação média dos preços da economia, dada pelo IGP-M/FGV (+6,54%) e da inflação ao consumidor (+4,64%), considerando os resultados do IPCA até novembro/2024 e o IPCA-15 de dezembro/2024.

Ajuda do crédito

Para o diretor administrativo da Coelho da Fonseca Imóveis, Luiz Alfredo Coelho da Fonseca, há 40 anos até existiam mais terrenos disponíveis, mas o crédito era mais difícil. “Só havia a Caixa Econômica Federal e o Sistema Nacional de Habitação. Hoje a oferta é mais ampla em todos os bancos”, compara.

Por outro lado, hoje, há outras questões que não existiam no passado, como exigências urbanísticas impostas pelas cidades, delimitando o que pode e o que não pode ser feito. “Para construir em algumas áreas valorizadas é preciso ter certificados que acabam por encarecer ainda mais um projeto, o que acaba sendo repassado para os compradores”, explica.

Segundo o diretor comercial da Coelho da Fonseca, André Souyoltgis, a valorização também ocorre diante da mudança do perfil da cidade. “Antes as empresas eram próximas do centro e da avenida Paulista, agora é a vez da Avenida Faria Lima. Então, o Itaim ficou mais valorizado para imóveis residenciais, porque as pessoas querem morar perto do trabalho”, explica.  

De acordo com o executivo, a ampliação do crédito em 40 anos ajudou não apenas aqueles que não tinham dinheiro para pagar um imóvel a vista, como também os investidores, que aproveitam o financiamento para não se descapitalizar e ganhar juros maiores em outros investimentos com seu dinheiro.

“Mesmo com a mudança no funding para formação do crédito imobiliário, com a perda de espaço da poupança, o que encareceu um pouco, abriu-se espaço para outras fórmulas como LCI, CRI”, explica ele.

Para o executivo, mesmo com o crédito mais caro o público de classe média alta e classe alta continuarão financiando, porque apesar da taxa para tomar crédito passar de 6% para 11% ao ano, muitos conseguem aplicar o dinheiro a 12% ou 13% ao ano. “E quando a Selic começar a baixar, o cliente consegue repactuar com o juros para baixo”, explica Fonseca.

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Tendências para o futuro

Depois de encerrar o ano passado com um crescimento cerca de 30%, os executivos da Coelho da Fonseca acreditam que a tendência para 2025 é de que a expansão continue. “Em novembro fizemos o melhor mês dos últimos 25 anos, apesar das mudanças no financiamento. E agora, no começo do ano, o movimento continua, o que nos deixa otimistas para 2025”, disse Fonseca.

Souyoltgis lembra ainda que a demanda está tão aquecida que algumas incorporadoras estão apostando na compra de prédios antigos em regiões mais procuradas, como os Jardins. “Eles compram seja para demolir e subir novos prédios, como para fazer retrofit. Isso era comum no litoral, mas é uma novidade para São Paulo. O que mostra que, apesar das taxas estarem atrativas em investimentos no mercado de capitais ou renda fixa, o ativo imobiliário é sempre garantido”, afirma o diretor.

O executivo aponta ainda para o crescimento dos prédios assinados por marcas, como Porsche, Armani, etc. Ele cita ainda o aumento do tíquete médio no mercado onde a Coelho da Fonseca atua e relembra o caso da Avenida 9 de Julho, onde há três lançamentos lado a lado, numa área onde o metro quadrado fica entre R$ 50 a R$ 70 mil.

Os apartamentos de 500 meros quadrados serão construídos do lado do Itaim, mas serão virados para o Jardim Europa, zona residencial mais verde e não sairão por menos de R$ 25 milhões. “Antes os imóveis na região variavam entre R$ 2 a R$ 3 milhões. Essa valorização antes era inimaginável, mas ilustra bem a nova dinâmica desse mercado, o que nos dá razões para acreditar que o crescimento deve se manter e que o brasileiro continua confiando em tijolo”, disse Souyoltgis.

Maiores altas

A pesquisa da FipeZap, que monitora os preços de imóveis residenciais em 56 cidades do país, com base nos anúncios de vendas nos classificados do Zap, mostrou ainda que os imóveis com apenas um dormitório apresentaram o maior aumento relativo no ano, com variação acumulada de 8,71%. Na sequência, destacaram-se unidades com três dormitórios com aumento de 8,08%; dois dormitórios alta de 7,16%, e quatro ou mais dormitórios subiram 6,24%.

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