Estudo inédito revela melhores cidades para investir em imóveis no Brasil

Os dados revelam que investir em imóveis apresentou rentabilidade superior à de investimentos tradicionais, como renda fixa e variável, entre 2019 e 2024. O Ranking Melhores Cidades para Investir em Imóveis© é uma iniciativa exclusiva da startup imobiliária MySide.

Um estudo exclusivo da MySide, especialista no mercado imobiliário, revelou que investimentos em imóveis em cidades estratégicas do Brasil apresentaram retornos até 4 vezes superiores às opções tradicionais de investimento, como poupança, fundos de renda fixa e ações.

A pesquisa mostrou que, enquanto o Ibovespa registrou uma rentabilidade média de 5,4% ao ano no período entre 2019 e 2024, cidades como Itapema (SC) alcançaram 22,1% ao ano no mesmo intervalo.

O Ranking MySide Melhores cidades para investir em imóveis© 2025 considerou três modalidades: imóveis na planta, alugueis anuais e o crescente mercado de short stay (aluguel de temporada). Porém, os investimentos imobiliários na planta, que trazem como foco a venda do imóvel assim que estiver pronto para morar, lideraram o ranking de rentabilidade.

Os destaques foram:

• Imóveis na planta: Itapema (SC) registrou rentabilidade de 22,1% ao ano, com Vila Velha (ES) e São José (SC) completando o Top 3.
• Aluguel anual: em São José (SC), a rentabilidade alcançou 16,6% ao ano. São Paulo também se destacou com 4 cidades no ranking, como Santos e Barueri.
• Aluguel Short Stay: cidades como Itapema, Balneário Camboriú (SC) e Niterói (RJ) apresentaram rendimentos superiores à renda fixa, chegando a 17% ao ano.

A análise considera um cenário de investimento inicial de R$ 500 mil em outubro de 2019. Ao final de 5 anos, a pesquisa compara o desempenho do investimento imobiliário com outras modalidades, como renda fixa, variável, poupança e inflação no mesmo período.

Para calcular a rentabilidade efetiva de imóveis nestes diferentes contextos, o estudo utiliza metodologias robustas, dados de fontes confiáveis, como o Índice FipeZAP, IBGE, FGV IBRE e Banco Central, e uma análise detalhada dos custos do investimento, considerando gastos com taxas e impostos, fluxo de desembolso de capital, custos de mobília, quantidade de tempo entre a compra e venda do imóvel, entre outros.

“O estudo MySide se destaca por considerar a rentabilidade total dos imóveis, um aspecto fundamental para investidores que buscam decisões embasadas. No mercado brasileiro, é comum tratar ‘valorização’ e ‘rendimento’ como sinônimos, mas essa visão simplificada pode mascarar cenários e levar a escolhas menos vantajosas. Nossa análise vai além da valorização, oferecendo uma visão completa do retorno em investimentos, seja em imóveis na planta, aluguéis anuais ou de curta temporada”, explica Douglas Balena, responsável técnico pelo estudo.

A seguir, veja cada uma das cidades mais rentáveis nos últimos 5 anos, os rankings na íntegra e as premissas do estudo. 

Melhores cidades para investir em imóveis na planta nos últimos 5 anos 

O ranking das melhores cidades para investir em imóveis na planta considera como cenário base a aquisição de um apartamento de R$ 500 mil em outubro de 2019, sendo o desembolso integral do valor realizado na mesma data. 

Como o foco do investimento na planta é o retorno com valorização, a simulação define que ao final do período de 5 anos, em setembro de 2024, o investidor realizará a venda do imóvel. Para calcular a rentabilidade efetiva do investimento, são considerados todos os custos incorridos no processo de venda, como corretagem, taxas cartorárias e ITBI.

Itapema (SC), Vila Velha (ES) e São José (SC) compõem o top 3 do ranking de cidades com maior rentabilidade para investimento em imóveis na planta. O destaque está no estado de Santa Catarina com 4 cidades no top 5 do ranking: Itapema, São José, Itajaí e Balneário Camboriú.

Melhores Cidades para Investir© 2025 em imóveis para aluguel anual

O ranking de melhores cidades para investimento em imóveis para aluguel tem como premissa o aluguel de contratos de longa duração de imóveis no período entre 2019 e 2024.

Normalmente, investidores em imóveis para aluguel calculam a rentabilidade do investimento através de um cálculo simples, que considera o montante mensal recebido de aluguel dividido pelo valor do imóvel. Por exemplo, em um aluguel no valor de R$ 2,5 mil em um imóvel comprado por R$ 500 mil, o retorno, também chamado de yield, seria de 0,5% ao mês.

Contudo, essa simplificação deixa de considerar diversos fatores que mudam muito a rentabilidade efetiva do investimento. Por isso, o estudo da MySide incluiu no cálculo de rendimento fatores como taxa de ocupação média, custos de manutenção, rendimento do valor do aluguel recebido, etc

Além disso, para ter uma visão precisa do real retorno com o investimento, o cálculo considerou também valorização (aumento de preço de mercado) do imóvel ao fim do período de 5 anos.

Ronal Balena, especialista em investimentos imobiliários, explica: “Um equívoco comum ao comparar o rendimento de investimento em aluguel é não considerar o aumento do preço do imóvel no período. Na verdade, enquanto o imóvel está alugado, é natural que o seu preço de venda suba, em linha com o que ocorre com os preços de mercado. Por isso, para poder comparar a rentabilidade de aluguel com outros investimentos como renda fixa e ações, o investidor deve realizar a soma do retorno recebido com os recebimentos de aluguel com a valorização do preço de venda do imóvel. Normalmente, o retorno somente com o valor recebido do aluguel gira em torno de 0,5% ao mês, o que é um valor relativamente baixo. Porém, ao somar o percentual de retorno só com aluguel com a valorização do preço do imóvel, esse percentual costuma subir de 2 a 4 vezes.”

Para investimento em aluguel, o estado de São Paulo se destacou com 4 cidades no ranking (São José dos Campos, Praia Grande, Barueri e Santos), sendo duas localizadas na baixada santista. Em seguida, Santa Catarina aparece 3 vezes (São José, a campeã, Florianópolis, e Joinville). 

Investir em imóveis para aluguel short stay teve rendimento maior que renda fixa 

Itapema (SC), Vila Velha (ES) e Balneário Camboriú (SC) e Itajaí (SC) formam o top 4 entre as cidades mais rentáveis para short stay nos últimos 5 anos.

Para realizar o cálculo de retorno de investimento em short stay, o Ranking MySide Melhores Cidades para Investir© utilizou um cálculo minucioso, que leva em consideração o valor médio das diárias e taxas de ocupação de cada cidade. 

Na parte de custos, foram considerados no cálculo taxas de plataforma de anúncio, custos de condomínio, internet, água, luz, manutenção do apartamento, itens de higiene, limpeza e todos outros valores intrínsecos a uma operação de hospedagem de curta duração.

O estudo definiu como cenário padrão do investimento a compra de um apartamento do tipo studio de 30 m², utilizando como base de valor de compra o preço médio de metro quadrado específico de cada cidade analisada. Também foi incluído no cálculo o investimento mobília e itens de uso doméstico, que são essenciais para o funcionamento de uma operação de short stay.

Experiente em análise de investimento do tipo short stay, Ronal Balena destaca: 

“Atingir uma boa rentabilidade com aluguel de short stay requer uma administração intensiva do proprietário do apartamento. Uma definição equivocada do preço da diária, por exemplo, pode causar uma queda na taxa de ocupação e reduzir a zero a margem da operação. Costumo dizer que short stay se aproxima mais de investimento em operação hoteleira do que investimento em imóveis. Por esta razão, muitos investidores de short stay terceirizam a gestão das suas locações para administradoras especializadas. Elas costumam cobrar um preço salgado, entre 20% e 25% do valor das diárias, mas certamente vale a pena para proprietários que não têm tempo para uma gestão intensiva de suas propriedades short stay.”

Da mesma forma que ocorre no cálculo de rentabilidade de aluguel de longa duração, o estudo da MySide considerou na composição do cálculo de rendimento o retorno da margem da operação de short stay mais a valorização do preço do imóvel.

Nesse ranking também estão presentes 4 cidades de Santa Catarina (Itapema, Balneário Camboriú, Florianópolis e Itajaí), além de duas cidades no estado do Rio de Janeiro (Rio de Janeiro e Niterói) e duas capitais nordestinas, Maceió (AL) e João Pessoa (PB).  

Premissas do estudo

O Ranking MySide Melhores Cidades para Investir© 2025 simula uma tese de investimento para 3 tipos diferentes de investimento imobiliário: para valorização de imóveis na planta, para aluguel anual ou aluguel de curta temporada (short stay). 

A metodologia considera o investimento inicial de R$ 500 mil em um imóvel em outubro de 2019 e o seu rendimento até setembro de 2024.

Para consolidação de resultados, os gráficos simulam também o mesmo montante investido em outros tipos de investimento como renda variável, renda fixa e poupança, além da comparação com a inflação no mesmo período. 

Foram incluídos custos reais como ITBI, corretagem, taxas cartorárias e despesas operacionais específicas para cada tipo de investimento. Também foram considerados nos cálculos fatores como fluxo de desembolso, custo de capital e tempo total entre compra e venda do imóvel. Os resultados foram calculados com base em fontes confiáveis, como Índice FipeZAP, IBGE, Banco Central, FGV IBRE e bases próprias da MySide, especialista no setor.

Confira a metodologia completa no Ranking MySide Melhores cidades para investir em imóveis© 2025.

Sobre a MySide

Fundada em 2019, a MySide é uma empresa especializada no setor imobiliário, com mais de 5 milhões de acessos anuais e escritórios em diversas cidades do Brasil. A startup possui equipes de tecnologia e de inteligência de mercado focadas em coleta de dados do mercado imobiliário e já possui uma das maiores e mais precisas bases de dados de imóveis do Brasil.

Pioneira no modelo de Personal Shopper Imobiliário, a MySide se posiciona ao lado do comprador, oferecendo soluções completas para a aquisição e investimento em imóveis, desde a busca inicial até as etapas pós-aquisição.

Com um atendimento inovador, a MySide já atendeu mais de 50 mil clientes e conta com o respaldo de fundos de investimento nacionais e internacionais. Além de estudos exclusivos, como o Ranking MySide Melhores Cidades para Investir em Imóveis© e o Ranking MySide Cidades Mais Seguras©, a empresa se destaca por iniciativas como o videocast “Lucrando com Imóveis“, o primeiro focado exclusivamente em investidores imobiliários no Brasil e um dos podcasts mais influentes do mercado por votação popular de acordo com o Prêmio Podcasts Imobiliários.

Com o lançamento do estudo sobre as melhores cidades para investimento imobiliário, a empresa se consolida como uma referência nacional em dados e análises imobiliárias, atendendo tanto compradores quanto investidores em busca de decisões mais seguras e rentáveis no mercado imobiliário brasileiro.

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