Imóvel financiado: veja o que entra no Imposto de Renda e evite erros na declaração

Adquirir um imóvel financiado é um grande passo para muitas famílias brasileiras. Mas junto com a conquista das chaves, vem uma responsabilidade fiscal importante: incluir corretamente esse bem na declaração do Imposto de Renda.

Segundo Heitor Cesar Ribeiro, sócio da área tributária do escritório Gaia Silva Gaede Advogados, o contribuinte que adquiriu um imóvel por financiamento deve declará-lo no Imposto de Renda, ainda que não o tenha quitado. “O valor a ser informado é aquele efetivamente pago até 31/12/2024, e não o valor total financiado ou de mercado.”

Isso porque a necessidade da declaração vai além da simples aquisição do bem. Inclusive, mesmo que a pessoa não se enquadre em outros critérios de obrigatoriedade, mas possua bens com valor total superior a R$ 800 mil, deve apresentar a declaração.

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Financiamento em casal, como declarar no IR?

Acontece que o sonho da casa própria, muitas vezes, não é individual — sendo bastante comum que o financiamento seja feito por casais. Por isso, a forma de declarar o imóvel financiado por duas pessoas varia conforme o regime de bens e o modelo de declaração escolhido (individual ou conjunta).

Florence Haret Drago, sócia do NHM Advogados, orienta que, se o casal declara em conjunto, o imóvel é informado integralmente na mesma declaração. “Se declaram separadamente, pode-se dividir proporcionalmente entre os dois ou concentrar em uma única declaração com referência à meação.”

Já a advogada Vitória Dequech, do escritório Ballstaedt Gasparino Advogados, reforça que a Receita permite diferentes opções. “Em declarações separadas, cada cônjuge pode informar sua fração da dívida e dos pagamentos feitos. Mas também é permitido que um só declare o bem na totalidade, mencionando o nome e CPF do coadquirente na descrição.”

O importante, segundo os especialistas ouvidos pelo InfoMoney, é que as informações estejam condizentes entre as declarações, para evitar inconsistências no cruzamento de dados feito pela Receita Federal.

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Financiamento com FGTS entra no Imposto de Renda?

Se o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) for utilizado para entrada ou amortização da dívida, ele deve ser incluído em duas partes da declaração do Imposto de Renda. Embora isento de tributação, o benefício precisa ser declarado para justificar a origem dos recursos.

Florence Haret Drago orienta que, na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, o valor sacado do FGTS deve ser declarado com o código 04. Junto a isso, é necessário informar o valor, o titular (ou dependente), e o CNPJ da Caixa Econômica Federal (00.360.305/0001-04).

Já na ficha “Bens e Direitos”, o uso do FGTS deve ser mencionado no campo “Discriminação”, informando o valor utilizado como parte do montante pago no ano.

Atenção ao valor declarado

Outro ponto da declaração que pode gerar confusões para os contribuintes é em relação ao valor a ser declarado. Nesse caso, os especialistas explicam que o ideal não é informar o valor de mercado do imóvel, mas sim o que foi efetivamente pago até o final do ano-base.

“Se alguém comprou um imóvel de R$ 200 mil com entrada de R$ 50 mil, e pagou mais R$ 10 mil em parcelas ao longo de 2024, deve declarar R$ 60 mil como valor pago, independentemente do valor total do imóvel ou do saldo restante da dívida”, exemplifica Vitória Dequech.

Além disso, os juros pagos nas parcelas fazem parte do custo de aquisição do imóvel e devem ser somados ao longo do tempo. Isso será relevante futuramente, caso o imóvel seja vendido — pois o custo total declarado impactará no cálculo do ganho de capital e no imposto a pagar sobre a venda.

Por isso, Heitor Ribeiro recomenda guardar todos os documentos relativos à transação: contrato de financiamento, comprovantes de pagamento, extratos do FGTS, escritura, registros e eventuais reformas. “Esses documentos servem para comprovar os valores declarados, caso haja questionamento da Receita”, afirma.

Mesmo que não seja comum cair na malha fina por esse tipo de declaração, ele alerta que, se a declaração for selecionada para análise, a correta prestação dessas informações será essencial para evitar autuações e multas.

Passo a passo para declarar o imóvel financiado

Declarar no IR imóveis financiados pode parecer burocrático, mas, com organização e atenção aos detalhes, o processo se torna mais simples e transparente. “O contribuinte precisa entender que a Receita cruza informações, e cada linha da declaração precisa refletir a realidade da transação”, frisa Florence Drago.

Então, se você já está com o programa da Receita Federal aberto, e deseja declarar imóvel financiado no Imposto de Renda, veja a seguir o passo a passo:

1. Abra a ficha “Bens e Direitos”
Selecione o grupo 01 – Bens Imóveis e o código correspondente ao tipo de imóvel:
– 11 – Apartamento;
– 12 – Casa;
– 13 – Terreno, entre outros.

2. Preencha os dados do imóvel
– Endereço completo;
– Matrícula no cartório (se houver);
– Nome e CNPJ do vendedor ou da construtora;
– Nome do banco financiador;
– Valor da entrada, parcelas pagas em 2024, uso do FGTS e outros custos (corretagem, escritura, registro, etc.);
– Sistema de amortização e prazo do financiamento.

3. Campos “Situação em 31/12/2023” e “Situação em 31/12/2024”
Se o imóvel foi adquirido apenas em 2024, o campo de 2023 fica zerado ou em branco. No campo de 2024, deve constar a soma de todos os valores pagos até o fim do ano, incluindo entrada, FGTS e parcelas.

4. Não declare o financiamento em “Dívidas e Ônus Reais”
Como o imóvel é a garantia do financiamento, ele já está declarado na ficha de bens. Esse tipo de financiamento não deve ser informado como dívida separada, diferentemente de um empréstimo pessoal.

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